自2021年首批基础设施公募REITs上市以来，公募REITs发展步伐加快，项目领域持续扩容，并且成为多地关注的重点。今年以来，深圳、贵州、天津、浙江等多地密集出台相关支持政策，研究开展公募REITs项目储备。

　　公募REITs如此受青睐的原因在于，对于发行人来说，发行公募REITs能够有效盘活存量资产，形成投资良性循环；对于投资者来说，公募REITs产品收益稳定、风险较低，是优良的投资标的。

　　目前已经在沪深交易所上市交易的公募REITs只有11只，“僧多粥少”也引发了个人投资者的追捧和抢购。业内人士表示，展望2022年，公募REITs在保障性租赁住房、数据中心等新资产领域将逐步打开试点；同时，在政策发力下，所得税、国资产权转让等制度安排或将明晰，项目审核机制也将逐步优化，扩募探索有望起步。

　　多地发布相关支持政策

　　经过半年多的运行，已经上市的11只公募REITs产品交易平稳有序，且已经有多只产品完成分红，为后续公募REITs继续扩容打下了良好的基础。同花顺iFinD行情显示，2022年以来截至1月26日，11只公募REITs产品在二级市场行情走势均为上涨。其中，首创水务REIT涨幅位居榜首，高达23.27%；其次是盐港REIT，涨幅为15.32%。广州广河、首钢绿能等5只REITs产品涨幅也超过5%。

　　2021年12月29日，国家发展改革委办公厅发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，提出加强各部门协调，共同解决项目推进中存在的问题。同时推出七项具体措施，推动REITs加快发展。

　　在此背景下，今年以来，各地密集出台相关政策，支持发展公募REITs。

　　1月26日，国家发展改革委会同商务部等发布《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》。其中提出，优化REITs市场环境。探索基础设施收费机制改革，针对地下综合管廊等基础设施，探索创新资产有偿使用制度，按照使用者付费、受益者补偿原则，合理提高资产端收费标准，提升资产收益率。研究REITs税收政策，支持开展REITs试点，减轻企业和投资者负担。

　　此前的1月21日，天津市发改委、天津证监局等五部门联合发布了《关于天津市推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的支持措施》的通知，提出积极稳妥做好天津市REITs试点工作，加强项目储备、申报、发行、运营全流程规范管理。

　　而去年10月，南京市发改委即正式出台《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》。近期，华泰证券披露，其先后中标了南京建邺高投产业园公募REITs、南京江宁开发区公募REITs、南京江宁（大学）科教创新园公募REITs项目。

　　公募REITs产品范围不断扩容

　　目前，已经上市的11只公募REITs产品标的资产主要集中在产业园、高速公路、污水处理等行业。2021年7月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，对公募REITs试点区域、基础资产范围、募集资金用途等16个方面提出了新的要求。在扩大基础资产范围方面，新增清洁能源等能源基础设施、停车场项目、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产和5A级旅游景区等旅游基础设施为试点行业。2021年12月30日，鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金正式在深交所申报，成为首单清洁能源REITs项目。

　　值得一提的是，在前期公募REITs试点平稳运行的基础上，保障性租赁住房项目申报基础设施公募REITs试点步伐也在加快。1月初，湖南省住房和城乡建设厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的通知》，在保障性租赁住房的对象标准、发展重点、发展目标和筹集方式、落实支持政策、加强监督管理等方面进行了明确，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施公募REITs试点。1月12日，南京集中签约3个保障性租赁住房公募REITs项目，预计发行金额约35亿至40亿元。

　　有业内人士表示，住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，整个行业面临着融资渠道窄、融资成本高、融资困难等问题，严重影响了租赁市场健康、稳定发展。因此，寻求金融创新、采用适当的金融工具激发租赁住房市场潜力，一直是国家及行业参与者重点思考的问题。

　　“公募REITs可以为租赁住房提供优质的退出渠道，迅速回笼资金，有效提升租赁住房资产的流动性。”华安基金表示，租赁住房尤其是以重资产运营的租赁住房满足REITs发行的诸多基本要求，比如现金流持续稳定、具有持续经营能力和较好增长潜力等。

　　招商基金副总经理欧志明表示，新型城镇化背景下，租赁住房市场扩容是大势所趋。同时，保障类租赁住房为公募REITs提供了大量可选择的基础资产。他表示，在类REITs市场上，租赁住房类REITs发展较快，近两年共有18单累计215.56亿元规模的租赁住房类REITs发行，投资者群体有一定的基础，为租赁住房纳入试点范围提供了条件。